Lo sfratto per morosità rappresenta una questione complessa e delicata che coinvolge numerosi locatori e conduttori nel contesto immobiliare italiano. Con le recenti modifiche normative del 2025, è essenziale per entrambe le parti comprendere le procedure e i diritti che le riguardano. Questo articolo si propone di analizzare in dettaglio le modalità operative e gli aspetti pratici da considerare nei momenti cruciali che seguono l’avvio della procedura.
Cos’è lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità è un procedimento giudiziario speciale che consente al locatore di riottenere il possesso dell’immobile affittato qualora il conduttore non adempia agli obblighi di pagamento. In base all’articolo 658 del codice di procedura civile, il locatore ha il diritto di intimare lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone di locazione e può anche richiedere un’ingiunzione di pagamento per le mensilità scadute.
Per avviare questa procedura, è necessario rispettare due requisiti fondamentali. Primo, deve esistere un contratto di locazione scritto, valido sia per immobili ad uso abitativo che commerciale; gli accordi verbali non sono considerati validi. Secondo, deve verificarsi un inadempimento nel pagamento del canone: per le locazioni abitative, il mancato pagamento di almeno una mensilità, trascorsi 20 giorni dalla scadenza, giustifica l’azione di sfratto. Per quanto riguarda gli oneri accessori, la morosità deve superare le due mensilità. Nelle locazioni commerciali, spetta al giudice valutare la gravità dell’inadempimento.
Il locatore, che può essere il proprietario dell’immobile o chi ha titolo giuridico per gestirlo, è l’unico legittimato ad avviare l’azione, mentre il conduttore è la parte passiva, con la possibilità di litisconsorzio necessario se ci sono più inquilini coinvolti.
Avvio della procedura: la lettera di diffida
Di solito, il primo passo che il locatore compie di fronte a una morosità persistente è inviare una lettera di diffida al conduttore. Questa comunicazione, che deve essere inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, invita il conduttore a regolarizzare la propria posizione o a liberare l’immobile entro un termine stabilito. In assenza di risposta, si procede con l’atto di intimazione di sfratto, notificato al conduttore insieme alla citazione per l’udienza di convalida presso il tribunale competente, ovvero quello in cui si trova l’immobile.
Durante l’udienza di convalida, il conduttore ha due opzioni principali: può opporsi allo sfratto presentando motivazioni che il giudice valuterà, oppure può richiedere un termine di grazia fino a 90 giorni per saldare il debito, ma questa possibilità è valida solo per le locazioni ad uso abitativo. Per le locazioni commerciali, non è previsto alcun termine di grazia.
In caso di morosità incolpevole, come la perdita improvvisa del lavoro, alcuni enti locali offrono fondi specifici per sostenere il conduttore e prevenire lo sfratto.
Se il conduttore non si presenta all’udienza o non si oppone, il giudice emetterà un’ordinanza di convalida di sfratto, stabilendo la data entro cui il rilascio deve avvenire.
Esecuzione dello sfratto: tempistiche e modalità
Una volta emessa l’ordinanza di convalida, questa diventa titolo esecutivo per l’ufficiale giudiziario. Dopo la notifica dell’atto di precetto e il decorso di almeno 10 giorni, l’ufficiale può procedere con l’esecuzione forzata. Questo processo prevede che l’ufficiale giudiziario visiti l’immobile e può avvenire in più fasi.
Il primo accesso è interlocutorio: l’ufficiale notifica allo sfrattato l’avviso di rilascio e fissa una data per l’esecuzione. Negli accessi successivi, si procede all’effettivo rilascio forzato, eventualmente con l’intervento della forza pubblica, se necessario. È consuetudine che lo sfratto si completi intorno al terzo o quarto accesso, ma la durata complessiva può variare notevolmente, anche superando un anno, a seconda dell’agenda degli ufficiali giudiziari e della disponibilità delle forze dell’ordine.
Se all’interno dell’immobile ci sono beni mobili appartenenti allo sfrattato, l’ufficiale giudiziario concede un termine, solitamente di 15-30 giorni, per il loro ritiro. Se il termine scade senza che i beni vengano ritirati, questi possono essere posti in custodia o venduti all’asta. Se il valore dei beni non giustifica le spese, possono essere disposti per lo smaltimento.
