Con l’introduzione della Legge di Bilancio 2026, il panorama fiscale per i proprietari di immobili adibiti ad affitti brevi sta per subire un cambiamento significativo. Questa nuova normativa, che entrerà in vigore nel 2026, prevede restrizioni più severe per l’accesso alla cedolare secca, un regime fiscale che ha semplificato la vita a molti piccoli investitori privi di partita IVA. Fino ad oggi, era possibile applicare la cedolare secca su quattro immobili; dal prossimo anno, questo numero si ridurrà drasticamente a soli due. Tale modifica avrà un impatto notevole sulle finanze di chi gestisce affitti brevi.
Nuove regole per la cedolare secca: cosa cambia?
Fino al 2025, i proprietari potevano usufruire di un regime agevolato per affitti brevi, con il primo immobile tassato al 21% e i successivi tre al 26%. Solo dal quinto immobile in poi si rendeva necessario aprire una partita IVA, considerata l’attività come imprenditoriale. Tuttavia, con l’entrata in vigore della nuova legge, la situazione cambia radicalmente. La cedolare secca sarà ora applicabile solo su due immobili, mantenendo le stesse aliquote di tassazione. Questo implica che dal terzo immobile in poi, i proprietari dovranno aprire una partita IVA, un passaggio che non solo complica la gestione, ma comporta anche un aggravio fiscale significativo.
Il legislatore sembra voler equiparare i gestori di più unità immobiliari alle strutture ricettive professionali, creando una netta distinzione tra gestione privata e attività imprenditoriale. Tuttavia, questa stretta potrebbe spingere molti proprietari verso pratiche elusive o addirittura di evasione fiscale, contravvenendo all’obiettivo di trasparenza che la normativa intende perseguire. La nuova legge colpisce in particolare quei proprietari che avevano investito in affitti brevi senza qualificarsi come imprenditori, costringendoli a rivedere le loro strategie.
L’obbligo di aprire una partita IVA comporta anche un aumento dei costi amministrativi e gestionali. Le spese per un commercialista, gli adempimenti burocratici e la gestione più complessa trasformano un investimento che prima era semplice in un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti. Per molti piccoli proprietari, questa trasformazione potrebbe risultare insostenibile, spingendoli a non dichiarare il terzo immobile per evitare oneri eccessivi.
Strategie per mantenere la cedolare secca
Nonostante le nuove restrizioni, esistono alcune strategie legittime che i proprietari possono adottare per continuare a beneficiare della cedolare secca anche con più di due immobili. Una delle soluzioni più immediate è quella di destinare alla locazione breve solo due immobili, mentre gli altri possono essere convertiti in contratti di affitto tradizionali a lungo termine. In questo modo, gli immobili con contratti abitativi ordinari non verranno conteggiati tra gli affitti brevi, evitando così l’obbligo di partita IVA. Tuttavia, questa scelta implica una rinuncia ai rendimenti più elevati tipici degli affitti turistici.
Un’altra strategia consiste nell’intestare gli immobili eccedenti a familiari, come coniugi o figli, attraverso donazioni o compravendite interne. Ogni familiare può gestire fino a due immobili in regime di cedolare secca, moltiplicando di fatto le unità immobiliari agevolate fiscalmente. Sebbene questa soluzione possa sembrare efficace, è importante considerare le complicazioni legate a separazioni, successioni o eventuali controversie familiari.
Ci sono anche altre opzioni, come il comodato d’uso gratuito o la sublocazione a favore di familiari o terzi, per evitare che gli immobili eccedenti vengano conteggiati ai fini dell’obbligo di partita IVA. In questi casi, il proprietario mantiene la titolarità dell’immobile, ma cede il godimento a un altro soggetto che gestisce direttamente la locazione turistica. Tuttavia, queste pratiche possono comportare rischi significativi. L’Agenzia delle Entrate potrebbe considerare queste operazioni come tentativi di elusione fiscale, con conseguenze severe, tra cui il recupero delle imposte non versate e sanzioni amministrative.
